Refleksi Kasus Subprime Mortgage

Krisis Subprime Mortgage yang terjadi pada bulan Agustus 2007 telah mengakibatkan pasar finansial dunia tergoncang, yang sekali lagi memberikan pelajaran bagi kita bahwa pasar keuangan dunia sudah saling mempengaruhi dan melewati batas-batas kultural maupun geografis. Bursa saham dan investasi portfolio di seluruh dunia terpengaruh, dalam skala yang berbeda-beda. Bagaimana dampaknya terhadap kita di Indonesia? Sebagaimana kita ketahui, dampak langsung yang kita alami misalnya, menjelang hingar–bingar proses secondary offering dengan iklannya “BNI Go Public Lagi”, saham ini semula diharapkan akan appreciate di tengah bullish-nya index capital market di Indonesia, ternyata kenyataan yang terjadi telah menggugurkan berbagai asumsi dan ekspektasi pasar sebelumnya. Investor yang semula dengan penuh optimis untuk menyisihkan sebagian portfolionya pada saham Bank BNI, atau sekadar ikut-ikutan trend, dengan harapan market valuenya akan naik, seketika mengalami panic-selling yang menekan harga saham saat terjadi gejolak Subprime Mortgage. Akibatnya, saham Bank BNI tercatat sebagai satu-satunya saham yang mengalami penurunan nilai pasca IPO pada tahun ini, dan hal ini membuat berbagai pihak, terutama pemerintah, untuk berpikir ulang dan mengevaluasi rencana IPO pada sejumlah BUMN yang rencananya akan dilakukan pada tahun ini.
Tercatat, dalam peristiwa ini beberapa Bank dan perusahaan financial dunia memutuskan men-disclose kerugian yang diderita sebagai dampak langsung dari Subprime mortgage, yang kebanyakan adalah bank-bank dan perusahaan yang bereputasi internasional. Sehingga hal ini sempat menyulut aksi jual di sejumlah bursa, seperti index Nikkei 225 Tokyo, index Hang Seng Hong Kong, IHSG. Demikian pula berbagai bursa lainnya seperti di Sydney Australia, Thailand dan Singapura. Beberapa perusahaan financial yang terlibat dalam transaksi Subprime Mortgage dan dinyatakan merugi diantaranya ICBC Beijing, pemegang surat utang SM senilai US$ 1,23 miliar. RAMS Home Loans juga diberitakan mengalami kerugian dari sekitar 60% dari tital pembiayaan SM. Diperkitrakan perusahaan ini akan default sebesar US$ 5 miliar, sehingga berdampak pada merosotnya nilai saham sebesar 36%.

Selain itu, Basis Capital di Australia dan Sumitomo Mitsui Financial Group Inc, bank terbesar ketiga di Jepang juga mengalami hal yang sama. Mitsui mengaku membiayai sekitar US$ 99 miliar SM. Begitu pula Mitsubishi UFJ Financial Group yang membukukan kerugian sebesar 5 miliar Yen terkait pasar SM. Lebih lanjut, Industrial and Commercial Bank of China melaporkan kerugian sebesar US$ 1,23 miliar atau 4,23% dari portofolio investasi luar negeri. Akibatnya, harga sahamnya sempat anjlog. Bank ini membeli senilai US$ 8,97 miliar Subprime mortgage-backed bonds dan US$ 682 juga collateralized debt obligations (CDOs) hingga akhir Juni 2007.

Dari berbagai perusahaan yang telah dilaporkan mengalami kerugian sebagai dampak langsung dari SM tersebut, dimanakah gerangan perusahaan Indonesia? Menurut hemat penulis, perusahan-perusahaan di Indonesia mendapatkan blessing in disguise akibat dari ketertinggalan bank dan perusahaan finansial lainnya di Indonesia yang belum banyak melakukan transaksi pada pasar mortgage. Entah karena transaksi ini masih terlalu advanced bagi Indonesia, belum adanya regulasi yang secara tegas mengaturnya, atau karena sebab lainnya. Menjadi hal yang patut untuk dipersiapkan oleh segenap pihak, baik itu regulator maupun pelaku bisnis keuangan, untuk mempelajari mortgage back securities ini terlebih dahulu sebelum mengalami kerugian sebagaimana perusahaan-perusahaan lainnya diluar Indonesia.

Subprime mortgage adalah notes/bond dengan underlying asset berupa kredit properti yang dikeluarkan oleh sebagian bank-bank di Amerika Serikat pada saat mengalami booming kredit properti. Jumlah total bond di Amerika Serikat US$ 10 triliun, dan sebesar US$ 1,2 triliun adalah berupa subprime mortgage, dan sebesar US $ 0,5 triliun adalah subprime Collateralized debt obligations (CDOs). Subprime mortgage yang dikeluarkan perbankan dijual kepada SPV, kemudian oleh hedge funds diperjualbelikan kepada public dengan tingkat rating yang berbeda-beda. Subprime mortgage sendiri sebenarnya memiliki rating yang kurang bagus karena underlying assetnya adalah kredit properti yang sebagian besar dimiliki oleh masyarakat AS yang berpenghasilan menengah ke bawah dan sensitive terhadap volatilitas suku bunga. Belakangan bahkan disinyalir ada keterlibatan beberapa rating agency yang selama ini cukup memiliki kredibilitas tinggi seperti Moody’s, Standard and Poors dan lain-lain, yang patut diduga telah memberikan rating secara over-value pada Subprime mortgage ini.
Penetapan rating ini adalah hal yang urgen untuk diperhatikan oleh investor sebelum menginvestasikan dananya pada instrumen mortgage ini. Biasanya, mortgage memiliki rating yang lebih tinggi dari corporate rating perusahaan maupun rating pada instrumen lain yang diterbitkan perusahaan, misalnya bond/notes, karena mortgage memiliki keunggulan berupa underlying asset yang memiliki cashflow lebih jelas. Namun demikian, toh tidak semua underlying asset berupa kredit properti memiliki prospek bagus, sehingga dalam proses identifikasi pool of fund, untuk kategori yang kurang bagus seperti halnya Subprime mortgage, dilakukan berbagai upaya untuk meningkatkan ratingnya, antara lain dengan cedit enhancement. Dengan rating yang lebih tinggi ini, meskipun pool of fundnya kurang bagus, maka Subprime mortgage ternyata cukup mendapatkan respon dan apresiasi positif dari investor terutama pada emerging market seperti Asia, Australia dan beberapa Negara Eropa. Bagi issuer mortgage, keuntungan dari tingginya rating ini tentunya berimplikasi pada pada tingkat cost of fund, dimana semakin tinggi rating maka kupon makin rendah. Sebagaimana diketahui, beberapa faktor yang mempengaruhi rating misalnya, pertama, Asset quality, dilihat dari historical transaksi pembayaran dari customer, sensitifitas customer terhadap interest rates, dan lain-lain. Kedua, credit enhancement, misalnya apakah ada asuransi, guarantor, over-collateral dan lain-lain. Ketiga, struktur mortgage, apakah ada senior notes dan junior notes, apakah ada sinking fund, dana yang disisihkan untuk membayar pokok mortgage, dan lain-lain. Dan tentunya factor penting lainnya adalah market condition, misalnya kalau interest rate rendah, currency stabil, makroekonomi bagus maka mortgage juga akan terpengaruh.


Konsep Mortgage Back Securities

Menurut Ian H. Giddy, Professor of Finance New York University, “Asset/Mortgage-backed securities are securities which are based on pools of underlying assets”[2]. Sedangkan Dr. Tsui Kai Chong dalam papernya berjudul Asset/Mortgage Back Securities mendefinisikan sebagai “Bond or notes that are backed by financial assets”.
Dengan perkataan lain Mortgage Back Securities merupakan instrumen yang dihasilkan dari proses transformasi asset yang tidak likuid (illiquid asset) menjadi aset likuid (liquid asset). Instrumen MBS dalam bentuk fixed income, bisa berupa notes atau bond, yang di-backup oleh sekumpulan aset (pool of underlying asset) berupa KPR atau personal loans.
Mortgage merupakan instrumen pendanaan jangka panjang, dengan maturiti antara 3-10 tahun, dengan cara mengalihkan atau menjual aset berupa piutang atau tagihan ke pihak lain yang berfungsi khusus yang disebut special purpose vehicle, yang akan menerbitkan surat utang yang dijamin dengan portofolio asset tersebut. Keuntungan penerbitan mortgage bagi bank diantaranya untuk meningkatkan likuiditas, karena pada dasarnya sekuritisasi aset merupakan penjualan aset, sehingga merupakan sumber dana baru atau tambahan likuiditas yang diperlukan perusahaan. Aset-aset yang dapat disekuritisasi adalah aset yang relatif aman, misalnya tagihan KPR, tagihan kartu kredit, tagihan kredit kendaraan bermotor, dan lain sebagainya. Secara teoritis, kalau pool of asset-nya adalah receivable maka instrumennya disebut sebagai Asset Back Securities sedangkan kalau pool of asset-nya berupa KPR/mortgage maka instrumennya disebut sebagai Mortgage Back Securities. Sekuritisasi aset pada tagihan KPR ini sekuritas hutangnya dapat diperdagangkan di pasar khusus mortgage, yang disebut pasar sekunder perumahan (secondary mortgage market).
Dalam sejarahnya, mortgage pertama kali diperkenalkan di AS sebagai upaya pemerintah AS untuk mendukung sektor perumahan melalui fasilitas pembiayan kredit kepemilikan rumah, yang disebut Mortgage Backed Securities. Kemudian model sekuritisasi aset ini terus berkembang ke sektor lainnya seperti perbankan hingga telekomunikasi seperti yang dilakukan oleh Telmex (Mexico) pada 1987 yang melakukan sekuritisasi aset berupa telephone receivables, yaitu tagihan atas penggunaan pulsa telepon di masa mendatang. Belakangan perusahaan ini menjadi salah satu perusahaan mesin uang terbesar di dunia.
Dapat dikatakan bahwa inti dari kualitas mortgage adalah pada pool of asset-nya. Kalau pool of asset-nya jelek, maka ratingnya juga akan terpengaruh. Dan untuk itulah perlu adanya credit enhancement yang lebih bagus sehingga ratingnya meningkat, cost of fund bisa lebih rendah dan risk juga lebih rendah, sehingga pada gilirannya akan dapat diminati oleh investor. Beberapa faktor yang dipertimbangkan untuk penerbitan Mortgage, pertama, poof of asset harus besar. Kedua, pool of asset juga harus mempunyai history default rate, stable payment, dan dapat diidentifikasi adanya risiko pembayaran lebih awal, dimana ini merupakan salah satu risiko terbesar dari mortgage, seperti juga bond /notes, bahwa call option adalah salah satu risiko terbesar. Ketiga, pool of asset harus well diversified. Yang keempat, pertimbangan mengenai kelancaran proses transfer aset yang mendukung true sale of asset.


Mekanisme Mortgage Back Securities

Bagaimana mekanisme penerbitan dan penjualan mortgage ? Secara teori, inisiatif pertama dalam proses penerbitan mortgage ini kebanyakan berasal dari Bank yang memiliki pool of asset berupa kredit properti, yang kepada Special Purpose Vehicle. Selanjutnya SPV ini akan menerbitkan surat berharga dan menjualnya kepada investor, dengan underlaying asset berupa tagihan kredit properti tersebut. Jadi dapat dilihat bahwa ada proses transformasi atau perpindahan risiko dari originator kepada SPV. Mekanisme transfer dari Bank ke SPV adalah true sale of asset. Kenapa? Karena kalau tidak true sale of asset maka risiko bisnis masih ada di bank, dimana hal ini berbeda dibandingkan dengan straight bond dimana risikonya masih terkait dengan keberadaan Bank sebagai issuer. Pada mortgage ini , investor tidak lagi melihat kepada pemilik awal pool of asset atau originator, melainkan lebih melihat pada SPV yang menerbitkan mortgage. Apa yang membuat terjadinya true sales of asset? Pertama, transfer harus dibuktikan dengan form of transaction, harus ada transaksi jual beli yang jelas antara Bank dengan SPV. Kedua, adanya transfer of benefit setiap aliran pembayaran dari customer ke SPV dan Bank. Ketiga, SPV harus independen, tidak boleh manjadi afiliasi dari Bank dan memegang kendali atas pool of asset. Dan keempat, harus ada pemisahan asset yang jelas.
Sebagaimana dikemukaan diatas bahwa underlying asset adalah hal penting untuk diperhatikan oleh investor sebelum menginvestasikan dananya pada portfolio ini, maka patut untuk menjadi pelajaran berharga, bahwa dengan underlying asset Subprime Mortgage yang sebagian besar merupakan debitur berpenghasilan menengah ke bawah yang sensitive terhadap volatilitas interest rate, maka risiko default dari mortgage ini memang cukup tinggi.
Biasanya aset yang dijual oleh Bank adalah berupa aset yang memiliki kualitas kredit yang tinggi. Hal ini dimaksudkan agar surat berharga atau sekuritas/efek yang akan diterbitkan oleh SPV memiliki peringkat atau rating yang tinggi sehingga kupon yang dimiliki oleh surat berharga atau sekuritas /efek akan menjadi rendah. Namun demikian, dalam Hal lain yang perlu diperhatikan adalah meskipun bank sudah menjual aset kepada SPV namun biasanya proses penagihan atau pengumpulan (collection) pembayaran baik bunga maupun pokok dari para debitur masih terus dilakukan oleh Originator. Hal ini disebabkan bahwa SPV adalah suatu perusahaan yang khusus dibuat hanya untuk menerbitkan mortgage dan juga bahwa Banklah yang paling mengetahui kondisi dan pola pembayaran dari para debitur, karena memiliki hubungan sejak awal dengan para debitur.


Proses dan Alur Mortgage back Securities

Bagaimana proses penerbitan dan penjualan mortgage, hal ini dapat digambarkan pada skema berikut:


Adapun proses penerbitan ABS adalah sebaga berikut:

Tahap pertama, bank/ lembaga keuangan (originator) yang memiliki pool of asset berupa kredit properti atau mortgage menjual pool of asset tadi kepada sebuah SPV. Perusahaan SPV ini harus terpisah secara legalitas dan entitas dari perusahaan originator, biasa disebut sebagai Special Purpose Vehicle. Tahap kedua, dilakukan identifikasi atau seleksi atas aset yang akan dijual untuk mendapatkan peringkat dari lembaga pemeringkat. Untuk meningkatkan kualitas rating, maka dilakukan pemilihan atas aset-aset untuk dikelompokkan, dilakukan tahapan untuk memperbaiki kualitas kredit, maupun upaya untuk meningkatkan kualitas kredit dengan mendapatkan jaminan dari pihak ketiga. Selain faktor kondisi makro ekonomi dan aspek mikro, Perusahaan Pemeringkat Efek akan memperhatikan karakter portofolio aset keuangan yang menjadi agunan dari Efek Beragun Aset dalam proses pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspek-aspek record pembayaran masa lalu, collateral dari debitur yang melekat pada hutang, analisa cash flow projection, struktur layer Efek Beragun Aset, credit enhancement, dan juga aset keuangannya berupa future receivable. Tahap ketiga, SPV menerbitkan mortgage back securities. Pada tahapan ini, meski issuer adalah SPV, namun originator biasanya tetap bertindak sebagai servicer memproses setiap penagihan pembayaran bunga dan/atau pokok dan kemudian mentransfernya kepada SPV setelah dikurangi komisi. Proses ini dilakukan terus menerus sampai seluruh pokok mortgage dibayarkan atau telah jatuh tempo. Tahap keempat, pembelian mortgage oleh para investor. Beberapa pihak yang menjadi target dari investor adalah individual investor, dana pensiun (pension funds), asuransi (life insurance companies), commercial bank, finance houses, mortgage banks dan lain sebagainya.


Manfaat Dari Mortgage Back Securities

Apa saja benefit dari mortgage back securities, sehingga perkembangannya di pasar financial dunia seperti AS, Eropa, Jepang dan beberapa pasar lain, begitu berkembang? Secara teoritis, sekuritisasi aset seperti ini akan sangat bermanfaat baik untuk bank/ lembaga keuangan atau originator, bagi investor maupun bagi pihak lainnya.
Bagi bank/ lembaga keuangan, beberapa manfaat dari transaksi ini diantaranya: Pertama, bank akan mendapatkan sumber pendanaan dengan biaya lebih rendah (lower cost of fund). Sebagaimana diketahui bahwa underlying asset dari mortgage biasanya adalah pools of assets yang kualitas kreditnya telah melalui proses perbaikan sehingga ratingnya menjadi lebih tinggi, sehingga kupon mortgage bias lebih rendah dibandingkan dengan cost of fund bank sebelumnya. Kedua, bank memiliki peluang untuk meningkatkan Rasio Kecukupan Modal atau Capital Adequacy Ratio (CAR). Dengan dijualnya sekumpulan aset dalam bentuk pinjaman, maka jumlah aset berisiko yang dimiliki oleh bank akan menurun sehingga rasio kecukupan modal atau capital adequacy ratio (CAR) akan meningkat. Ketiga, bank akan memperoleh fee based income, karena peran bank sebagai servicer agent. Keempat, bank dapat memperbaiki manajemen aset/liability, dimana dengan menjual pool of asset, maka bank akan mendapatkan dana baru yang akan dapat diinvestasikan dalam bentuk aset baru dimana jangka waktu pinjaman disesuaikan dengan jangka waktu kewajiban yang dimiliki oleh bank, sehingga manajemen aset/liability akan lebih baik. Keempat, bank dapat menurunkan rasio hutang terhadap ekuitas (leverage ratio), dimana dengan menjual aset, maka bank akan mendapatkan dana baru yang dapat digunakan untuk membayar sebagian hutang yang dimiliki sehingga perbandingan rasio hutang terhadap ekuitas akan turun. Kelima, bank akan memperoleh alternative source of liquidity. Kelima, bank dapat memindahkan risiko kepada pihak lain yaitu pemegang mortgage karena ada mekanisme true sale of asset. Dengan menjual aset, baik berbentuk pinjaman KPR, yang kemudian disekuritisasi dan menerbitkan mortgage yang dibeli oleh investor, maka bank memindahkan risiko yang mungkin timbul atas pemberian pinjaman kepada para debitur, kepada pihak investor yang membeli atau memegang mortgage.
Lalu apa manfaat bagi investor? Bagi investor sendiri, beberapa manfaat diantaranya adalah, pertama, investor memperoleh alternatif portfolio pada instrumen investasi dengan peringkat ‘investment grade’, dimana pemilihan aset telah ditentukan berdasarkan kriteria yang ketat ditambah dengan adanya credit enchancement yang akan menghasilkan mortgage pada kategori investment grade, sehingga akan menguntungkan bagi investor. Kedua, investor akan mendapatkan kupon atau yield yang tinggi, dimana biasanya proses mortgage lebih rumit dibandingkan dengan obligasi biasa (straight bonds), maka biasanya kupon yang ditawarkan lebih tinggi dibandingkan dengan obligasi biasa dengan rating yang sama. Secara teori MBS menawarkan attractive yield dibandingkan dengan instrumen investasi lainnya. Ketiga, ada diversifikasi dalam portfolio investor. Keempat, mortgage merupakan instrumen investasi yang dapat diperdagangankan. Sebagai instrument investasi yang dapat diperdagangkan maka mortgageg akan menciptakan likuiditas dalam portofolio investor. Kelima, cash flow relatif dapat diprediksi, karena investor sudah tahu apa yang menjadi underlying asset. Keenam, untuk menurunkan tingkat risiko event risk. Seandainya suatu perusahaan menjadi issuer bond dan sekaligus menjadi originator atas suatu ABS, apabila terjadi default pada perusahaan tersebut maka bond yang diterbitkan akan mengalami default risk. Sedangkan investor yang membeli ABS akan dapat terhindar dari risiko default karena memiliki kualitas aset yang relatif bagus dan tidak terkait dengan originator.
Bagi ekonomi pengembangan makroekonomi, maka mortgage ini akan memberikan benefit, diantaranya, pertama, untuk pengembangan capital market, dimana akan terjadi perkembangan dalam pasar modal yang cukup besar seandainya mortgage dapat diimplementasikan sebagai alternatif instrumen investasi. Kedua, consumer industry juga akan lebih murah sehingga ada peluang bagi bank untuk menawarkan kredit dengan tingkat bunga yang lebih murah.


Risiko-risiko dalam transaksi Mortgage

Selanjutnya, hal penting lainnya untuk diperhatikan terutama bagi investor untuk berinvestasi pada instrument ini adalah, pertama, credit risk, dimana risiko ini terjadi apabila end-user dari mortgage tidak mampu untuk membayar kupon dan/atau pokok pada waktu tanggal pembayaran. Seperti yang terlihat pada gambar diatas bahwa seluruh pembayaran yang diterima dari mortgage berasal dari penerimaan bunga dan/atau pokok dari agunan baik berupa KPR, sehingga kemungkinan terjadi risiko kredit adalah apabila para debitur dari aset-aset tersebut tidak mampu untuk membayar baik bunga maupun cicilan pokok. Dan inilah risiko terbesar yang dihadapi oleh investor yang membeli Subprime Mortgage dimana end-user sensitive terhadap volatilitas interest rate. Risiko kedua adalah service performance risk, dimana seandainya bank mengalami kegagalan untuk melakukan fungsi ini sebagai servicer agent maka risiko ini akan muncul. Risiko ketiga adalah prepayment risk, dimana tak selamanya para debitur membayar pokok dengan jumlah dan jadual yang telah ditentukan atau disepakati. Sering terjadi dimana para debitur, karena memiliki cashflow cukup besar membayar sejumlah tagihan yang lebih cepat dan lebih besar. Hal ini menimbulkan risiko bagi investor instrumen mortgage. Risiko keempat, country risk, yang timbul oleh karena beberapa faktor seperti tingkat inflasi dan suku bunga yang tinggi, tingkat pengangguran yang naik, perubahan undang-undang dalam perpajakan, peristiwa-peristiwa politik yang terjadi dalam suatu negara yang dapat mempengaruhi perekonomian ataupun indikator ekonomi dalam suatu negara.


Penutup

Akhir dari paparan diatas, meskipun sampai saat ini mortage belum menjadi bisnis yang trend untuk dikembangkan di Indonesia, khususnya oleh perbankan, menurut hemat penulis, dengan melihat potensi dan prospek pengembangan mortage back securities sebagaimana dikemukakan diatas, peluang untuk berkembang cukup besar. Kenapa? Ada kesamaan karakteristik bahwa pada saat mortage berkembang di AS adalah pada saat booming kredit property seperti yang terjadi di Indonesia saat ini, yang ditandai dengan menurunnya interest rate dan membaiknya sector riil. Hal ini tentunya dengan asumsi bahwa regulasi dari otoritas financial dan moneter juga mendukung untuk berkembangnya mortgage di Indonesia. Dan pada saat hal ini berkembang, tentu penting bagi berbagai kalangan, baik itu investor, Bank, maupun issuer untuk memperhatikan berbagai hal, terutama belajar dan mengambil hikmah dari kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat yang berdampak sangat besar pada bursa financial dunia. Karena seandainya hal ini tidak diperhatikan, maka persoalan-persoalan besar yang dihadapi oleh makroekonomi ini dikhawatirkan akan dapat memicu permasalahan lain yang lebih besar, sebagaimana pelajaran yang dapat dipetik dari krisis ekonomi dan moneter pada tahun 1997. Semoga, kita berharap hari ke depan akan selalu lebih baik dari hari ini.

***

Artikel diatas telah dimuat pada majalah Bank dan Manajemen edisi Desember 2007, yang ditulis oleh salah seorang praktisi perbankan yang bekerja di salah satu bank BUMN di Jakarta, M. Taufiq Elrahman, SE, MM.

Referensi

Frank J. Fabozzi, Fixed Income Analysis for the Chartered Financial Analyst Program, Association for Investment Management and Research, Pennsylvania 2000. Mark Fisher and Zoe Shaw, Securitisation for Issuer, Arrangers and Investors, second edition, Euromoney institutional investor, London, 2003.
Peter S. Rose, Bank Mangement and Financial Services, International Edition, sixth edition, McGraw-Hill, New York, 2005.
Rick Watson and Jeremy Carter, Asset Securitisation and Synthetic Structures, Innovation in the European Credit Markets, Euromoney institutional investor Plc, London, 2006.
Zoe Shaw, Practical Introduction to Securitization, Euromoney/DC Gardner Workbook, London, 2003.
Investor Daily, edisi Agustus 2007.
[2] Http://www.absresearch.com/